De plus en plus, les Américains considèrent le changement climatique comme un problème sérieux. Un sondage réalisé plus tôt cette année par Morning Consult a révélé que 50 % des Américains affirment que le changement climatique est une « menace critique », tandis que 26 % le considèrent comme un problème « important ». Seulement 19 % ont déclaré que le changement climatique n’était pas une menace.
Définir les véritables menaces du changement climatique est un défi. Nous entendons depuis longtemps que les plus gros problèmes auxquels nous allons être confrontés – et auxquels nous sommes déjà confrontés – sont l’intensité et la fréquence accrues des catastrophes naturelles, l’élévation du niveau de la mer et l’expansion des zones inondables.
Les effets résiduels du changement climatique affectent tous les domaines de la vie, en particulier le logement. Dans un tout nouveau rapport publié par la Mortgage Bankers Association (MBA), le Dr Sean Becketti, économiste chevronné et ancien économiste en chef de Freddie Mac, souligne les risques auxquels sont confrontés le secteur du logement et des prêts hypothécaires à la suite du changement climatique.
La principale augmentation du changement climatique : le risque
S’il y a quelque chose à noter dans le rapport, c’est que la principale croissance résultant du changement climatique n’est pas le niveau de la mer ou les températures, c’est le risque.
Becketti passe la majeure partie du rapport à expliquer les risques croissants à chaque partie prenante de l’immobilier, des propriétaires, des locataires, des investisseurs, des représentants du gouvernement, des prêteurs, etc.
L’avertissement : des catastrophes naturelles fréquentes et intenses causeront des dommages sans précédent comme jamais auparavant. Bien sûr, cela crée naturellement beaucoup de risques. Les propriétaires pourraient perdre leur maison ou leur vie, les locataires pourraient perdre leur lieu de séjour, les investisseurs pourraient perdre leurs investissements durement gagnés, les responsables gouvernementaux se verront confier le fardeau de la récupération, des réparations et de l’atténuation, et les prêteurs hypothécaires devront faire face avec une augmentation des défauts de paiement ou des pertes complètes.
Becketti explique également que le changement climatique obligera les entreprises et les institutions à modifier leur façon d’évaluer et de définir le risque dans leurs informations financières. Le groupe de travail sur les divulgations financières liées au climat (TFCD), dirigé par le milliardaire Michael Bloomberg, s’efforce de créer une plus grande transparence du marché sur les potentiels du changement climatique qui pourraient affecter négativement les propriétés individuelles afin que les investisseurs et les acheteurs puissent prendre de meilleures décisions et mieux se préparer.
Le TFCD, en particulier, recommande que les divulgations commencent à mettre en évidence l’évolution des précipitations et des conditions météorologiques, la hausse des températures et l’élévation du niveau de la mer.
Pour l’immobilier, Becketti dit que les inondations constituent la plus grande menace immédiate.
Le changement climatique exerce une pression sur le programme national d’assurance contre les inondations, car les zones inondables s’étendront et amèneront davantage de maisons dans le collimateur d’une catastrophe naturelle. Dans ces zones inondables désignées par la FEMA, les propriétaires sont tenus de souscrire une assurance contre les inondations.
Pour les investisseurs, les coûts supplémentaires de l’assurance peuvent perturber leurs calculs de flux de trésorerie. Pour les propriétaires, cela ajoute chaque mois des frais supplémentaires à leur facture de logement. Ceci, combiné à une augmentation des inondations destructrices, peut conduire à des défauts de paiement massifs et exercer une pression sérieuse sur le système financier américain.
Becketti note que le système actuel d’assurance contre les inondations est inadéquat et ne sera ravagé que par le changement climatique. « L’assurance est la technique classique de gestion des risques de dommages matériels. Cependant, comme indiqué ci-dessus, le système américain actuel d’assurance contre les inondations intègre des lacunes importantes susceptibles d’être exacerbées par le changement climatique.
Nous avons déjà constaté les effets d’une catastrophe naturelle majeure sur notre système actuel. En août 2017, l’ouragan Harvey a frappé Houston, au Texas. Sur les 100 000 maisons qui ont été inondées, 80 % n’avaient pas d’assurance contre les inondations parce qu’elles n’étaient pas désignées dans la zone inondable fédérale. Selon CoreLogic, les impayés hypothécaires ont bondi de 200 %.
Le fardeau d’une réglementation plus stricte
Les États-Unis font face à une pénurie de logements aux proportions épiques. En juin, la National Association of Realtors a signalé un écart de sous-construction de 5,5 à 6,8 millions d’unités de logement.
Dans des États comme la Californie, le manque d’offre de logements est le plus exacerbé. Les prix des logements en Californie sont non seulement parmi les plus élevés du pays, mais ils présentent également certaines des lois de réglementation en matière de zonage et d’environnement les plus strictes du pays.
Les réglementations de l’État ont soit complètement repoussé les développeurs, soit ralenti le processus de candidature à une analyse si lente que du temps et de l’argent critiques sont perdus. Cela ajoute également au coût de développement lorsque les constructeurs doivent franchir le plus petit des cerceaux juste pour rester en règle.
Bien que les réglementations soient bonnes à certains égards, la solution à la crise du logement est davantage de construction, pas d’obstacles. Mais avec l’aggravation des impacts environnementaux liés au changement climatique et aux défis de taille auxquels sont confrontés les prêteurs et les promoteurs, il y a une réelle inquiétude quant à savoir si nous serons en mesure de trouver un juste équilibre entre le développement vert et le développement rentable.
Nous pouvons l’inscrire comme un autre défi critique qui nous est présenté.
À l’inverse, il est possible que la valeur des maisons dans les zones à risque, telles que les zones inondables, perde de la valeur. Becketti cite une étude qui a révélé que les maisons étaient surévaluées d’environ 44 milliards de dollars en raison du zonage des inondations.
« [Several] les chercheurs ont présenté des preuves que l’immobilier dans les régions à haut risque lié au climat peut être considérablement surévalué. Pour ne citer qu’une étude récente, Hino et Burke (2021) examinent deux décennies de données sur les ventes dans les plaines inondables et concluent qu’il y a peu de preuves que les marchés évaluent pleinement les informations sur les risques d’inondation. Ils notent que le prix des maisons baisse d’environ 2% lorsqu’ils sont zonés dans une plaine inondable. Cependant, la prise en compte du coût d’une assurance complète contre le risque d’inondation plus élevé dans la plaine inondable implique une baisse des prix comprise entre 4,7 et 10,6 %. Selon leurs estimations, les maisons unifamiliales dans les zones inondables aux États-Unis sont actuellement surévaluées de près de 44 milliards de dollars.
Préparez-vous à un changement de marché
Modifiez vos tactiques d’investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Prenez n’importe quelle récession dans la foulée et ne soyez plus jamais intimidé par un changement de marché avec Investissement immobilier à l’épreuve de la récession.
La voie vers l’atténuation
Selon Becketti, si les accords conclus dans l’Accord de Paris sur le climat sont respectés, d’ici 2065, le monde aura réduit l’augmentation du réchauffement climatique de 50 % et de 73 % en 2100. Des progrès similaires peuvent être réalisés contre l’élévation du niveau de la mer par le fin de siècle aussi.
Pour atténuer la croissance du changement climatique, les idées habituelles sont mises en avant dans le rapport. Réduire la consommation d’énergie, passer aux énergies alternatives, moderniser les bâtiments et les habitations pour devenir plus efficaces, sortir du gaz naturel, ajouter plus de véhicules électriques sur la route, gestion forestière, etc.
Mais le défi consiste à mettre tout le monde sur la même longueur d’onde. Un argument que Becketti cite, par exemple, est la politique consistant à détourner les propriétaires et les locataires du gaz naturel en interdisant les nouveaux branchements au gaz. Ces types de réglementations ont eu lieu dans des villes comme Denver, San Francisco, New York et Seattle.
En réponse, des États comme l’Arizona, le Texas, l’Oklahoma, le Kansas, le Tennessee et la Louisiane ont interdit de telles réglementations.
Essentiellement, nous avons un clivage clair non seulement entre les parties prenantes (des États comme le Texas et l’Oklahoma sont d’importants producteurs de gaz naturel), mais aussi un clivage idéologique. Les villes mentionnées sont plus progressistes ou libérales, alors que les États ont tendance à être conservateurs.
Mais avec une cohorte majoritaire croissante d’Américains qui abordent l’importance de l’atténuation du changement climatique, il y a des raisons de croire que les différentes factions au sein du pays seront en mesure de trouver une sorte de terrain d’entente au cours des prochaines décennies.
Qu’est-ce qu’un investisseur à faire?
Dans l’ensemble, le rapport du MBA offre de sombres perspectives pour l’avenir de l’immobilier si rien n’est fait pour lutter plus efficacement contre les effets du changement climatique.
En tant qu’acteurs de l’immobilier, notre plus grande préoccupation est le risque croissant auquel nos propriétés seront confrontées à mesure que les zones inondables s’étendent, que le niveau de la mer monte et que les catastrophes naturelles frappent plus fréquemment avec plus de force.
D’un point de vue économique plus large, il pourrait y avoir de graves retombées si les défauts et les valeurs des actions sont perdus avec un risque croissant. Les pressions sur notre système financier pourraient devenir très difficiles à gérer si elles ne sont pas préparées trop longtemps.
Peut-être le plus grand message que le rapport propose aux investisseurs : si ce n’est déjà fait, commencez à assumer les risques climatiques lors de l’achat d’une propriété.
Remarque : Cet article est basé sur le rapport du MBA, et non sur les opinions personnelles de l’auteur.